Faut-il acheter un bien immobilier à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une société ?

Lorsque vous envisagez d'acheter un bien immobilier en République dominicaine en votre nom propre ou par l'intermédiaire d'une société, chaque option présente des avantages et des inconvénients spécifiques, qui dépendent de facteurs tels que la fiscalité, la responsabilité et vos projets professionnels futurs. Voici une comparaison :

• Simplicité :
• Moins de formalités administratives : l'achat d'un bien immobilier en votre nom propre implique moins de paperasse, moins d'exigences légales et des démarches plus simples par rapport à la création d'une société.
• Coûts initiaux réduits : il n'y a pas de frais de constitution de société ni de frais juridiques récurrents liés au maintien d'une structure d'entreprise.

• Moins de formalités administratives et de déclarations :
• Les particuliers ne sont pas tenus de déposer des documents administratifs ni de présenter des rapports annuels, ce qui rend cette option moins bureaucratique à long terme.
• Évitez les déclarations fiscales des sociétés et les frais de renouvellement.

• Pleins droits de propriété :
• Vous disposez d'un contrôle total sur le bien immobilier, y compris sur les décisions relatives à son utilisation, sa vente ou sa rénovation, sans avoir à consulter les autres actionnaires ou administrateurs.

• Exonérations fiscales pour les logements :
• Exonération de l'impôt foncier (IPI – « Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria ») pour les biens immobiliers résidentiels dont la valeur est inférieure à un certain seuil (9 860 649,00 RD$ soit environ 165 000 USD en 2024). Cet impôt s'élève généralement à 1 % par an pour les biens immobiliers dont la valeur est supérieure à ce seuil.

• Risques en matière de responsabilité :
• Vous êtes personnellement responsable de toutes les dettes ou obligations liées au bien immobilier. En cas de litige (par exemple, problèmes avec les locataires, accidents), vos biens personnels sont menacés.

• Questions relatives à l'héritage et à la succession :
• En cas de décès, le transfert de biens peut s'avérer complexe, impliquant une procédure d'homologation et des retards potentiels pour vos héritiers.
• Des droits de succession peuvent s'appliquer si la succession n'est pas correctement structurée.

• Impôt sur les plus-values :
• Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous pouvez être soumis à l'impôt sur les plus-values correspondant à l'augmentation de la valeur du bien.
• Les taux d'imposition s'appliquent à la plus-value, calculée sur la base de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

• Responsabilité limitée :
• La structure d'une société limite votre responsabilité personnelle. En cas de litige juridique ou financier lié au bien immobilier, seuls les actifs de la société sont exposés, ce qui protège votre patrimoine personnel.

• Transfert de propriété simplifié :
• La vente ou le transfert du bien immobilier est souvent plus simple, car vous pouvez vendre des parts de la société plutôt que de passer par une transaction immobilière complète. Cela peut simplifier le processus, en particulier si plusieurs biens immobiliers sont concernés.
• Cela peut également offrir des avantages fiscaux en matière de plus-values, car la vente d'actions de la société peut être imposée différemment de la vente directe d'un bien immobilier.

• Planification successorale et patrimoniale :
• Une société peut faciliter la planification successorale. Les parts de la société peuvent être transmises sans qu'il soit nécessaire de passer par des procédures d'homologation complexes.
• Cela permet d'éviter d'éventuels droits de succession ou des retards pour les héritiers, en particulier pour les non-résidents.

• Développement de l'activité :
• Si vous envisagez de louer le bien immobilier ou de l'utiliser à des fins commerciales, l'achat par l'intermédiaire d'une société pourrait vous permettre de mettre en place une structure d'entreprise plus avantageuse sur le plan fiscal (déduction de certaines dépenses, gestion de l'amortissement, etc.).
• Il est plus facile de séparer les finances personnelles et celles de l'entreprise.

• Frais de démarrage et coûts récurrents :
• La création d'une société implique des frais juridiques, des frais d'enregistrement et le paiement de services locaux tels que ceux de comptables ou de représentants légaux.
• Les entreprises doivent déposer des déclarations fiscales et des rapports annuels auprès de la Direction générale des impôts (DGII) de la République dominicaine, ce qui entraîne des frais de gestion courants.

• Impôts sur les sociétés :
• Une société sera soumise à l'impôt sur les sociétés sur ses revenus locatifs, qui pourrait être plus élevé que le taux d'imposition des particuliers, selon les circonstances.
• Une double imposition peut se produire si les bénéfices sont distribués aux actionnaires, ce qui signifie que tant la société que les particuliers peuvent être imposés.

• Gestion de la copropriété :
• Vous devrez assurer la gouvernance d'entreprise, notamment en tenant les registres, en gérant les conventions d'actionnaires et en respectant la législation locale en matière de droit des sociétés.

• Pas d'exonération fiscale pour les biens immobiliers résidentiels :
• L'exonération de 1 % de l'impôt foncier applicable aux biens immobiliers dont la valeur est inférieure au seuil (environ 165 000 USD) et qui s'applique aux particuliers ne s'applique pas aux biens immobiliers détenus par des sociétés. Par conséquent, la société devra s'acquitter de cet impôt annuel, même pour les biens immobiliers dont la valeur est inférieure à ce seuil.

• Acheter en votre nom propre : si vous achetez un bien immobilier pour votre usage personnel, sans intention immédiate de le louer ou de l'utiliser à des fins professionnelles, l'achat en votre nom propre peut s'avérer la solution la plus simple et la plus économique.
• Acheter par l'intermédiaire d'une société : si vous prévoyez de louer le bien, de l'utiliser à des fins commerciales ou de posséder plusieurs biens immobiliers, l'achat par l'intermédiaire d'une société pourrait vous offrir davantage de flexibilité et de protection. Cela facilite également la planification successorale si le bien s'inscrit dans votre planification patrimoniale à long terme ou si vous envisagez de le vendre ultérieurement.

En fin de compte, le choix le plus judicieux dépend de vos objectifs financiers, de l'usage que vous comptez faire du bien immobilier, ainsi que de la question de savoir si la protection en matière de responsabilité civile et la facilité de cession priment sur la simplicité et la réduction des coûts. Il est recommandé de consulter un avocat ou un conseiller financier local connaissant bien le droit dominicain afin de vous assurer de prendre la meilleure décision compte tenu de votre situation.

Prenez une décision éclairée

Que vous achetiez à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une entreprise, il est essentiel de disposer des bonnes informations. Area Vista propose des guides pratiques, des ressources juridiques et des annonces immobilières bien structurées pour vous aider à vous y retrouver facilement dans le marché immobilier dominicain.