Las Terrenas en 2026 : une analyse d'investissement fondée sur les données

Las Terrenas, sur la péninsule de Samaná, est passée d’une enclave tranquille pour expatriés à l’un des marchés immobiliers les plus surveillés de la République dominicaine. Avec l’ouverture, en novembre 2025, du Donoma Las Terrenas Beach Resort & Spa (Autograph Collection) de Marriott, la ville a franchi un cap symbolique : les grandes chaînes hôtelières internationales misent désormais sur son avenir. Mais cet investissement tient-il la route à l'examen ? Voici ce que révèlent les données.

Les prix de l'immobilier à Las Terrenas varient considérablement selon l'emplacement et le type de bien. D'après les données du marché de 2025 :

Les appartements en copropriété et les appartements coûtent généralement entre 1 500 et 2 500 dollars le mètre carré, tandis que les propriétés en bord de mer atteignent entre 2 000 et 3 500 dollars le mètre carré. Le prix des terrains à bâtir se situe généralement entre 1 000 et 1 500 dollars le mètre carré, en fonction de la proximité de la plage et des infrastructures. Les biens d'entrée de gamme commencent à environ 180 000 dollars, tandis que les prix médians des transactions avoisinent les 290 000 dollars. Les villas de luxe et les propriétés en bord de mer peuvent dépasser plusieurs millions de dollars.

Au cours des cinq dernières années, Las Terrenas a enregistré une hausse annuelle des prix comprise entre 8 % et 10 %, surpassant ainsi la moyenne nationale dominicaine. Cette croissance s'explique par l'intérêt constant des acheteurs étrangers, l'offre limitée de biens en bord de mer et l'amélioration des infrastructures.

Les données relatives à la location de courte durée pour la période 2024-2025 révèlent une situation nuancée. Le taux d'occupation moyen des annonces Airbnb à Las Terrenas s'établit à environ 42 % par an, avec d'importantes variations saisonnières. Toutefois, les propriétés haut de gamme situées dans des emplacements de choix (en bord de mer, bien gérées, dotées d'équipements de qualité) affichent des taux d'occupation compris entre 70 % et 90 % pendant la haute saison (de décembre à avril).

Les tarifs moyens par nuit oscillent entre 130 et 155 dollars. Les établissements les plus performants (les 25 % supérieurs) affichent des tarifs de 275 dollars ou plus par nuit, tandis que les 10 % supérieurs dépassent les 450 dollars par nuit.

Le chiffre d'affaires mensuel moyen d'une annonce type s'élève à environ 1 500 dollars, même si les biens bien situés et gérés par des professionnels peuvent générer des revenus nettement supérieurs.

Les rendements nets à Las Terrenas peuvent dépasser 7 %, en particulier pour les investisseurs qui optimisent leurs tarifs, réduisent au minimum les périodes d'inoccupation et maintiennent des notes élevées de la part des clients. Le marché locatif bénéficie d'une demande diversifiée : touristes nord-américains et européens, résidents saisonniers et une population croissante de télétravailleurs à la recherche de séjours de moyenne durée.

L'arrivée de la collection Autograph de Marriott en novembre 2025 marque un tournant. Le Donoma Las Terrenas, un complexe hôtelier de 94 chambres situé en bord de mer sur la Playa Las Ballenas, est la première grande chaîne hôtelière internationale à s'implanter dans la ville.

Selon des rapports du secteur, Hyatt et Hilton étudient également des opportunités dans la région.

Cet intérêt institutionnel se traduit généralement par des améliorations des infrastructures, une augmentation de la capacité de transport aérien et une hausse de la valeur immobilière dans les quartiers environnants. Playa Las Ballenas, où se trouve le Marriott, a déjà connu une recrudescence de l'activité immobilière et une hausse des prix.

Las Terrenas se compose de plusieurs zones distinctes, chacune présentant des profils d'investissement différents :

C'est aujourd'hui le secteur en bord de mer le plus prisé, qui bénéficie directement du projet immobilier Marriott. Attendez-vous à des prix élevés, mais aussi à une forte demande locative et à un potentiel de plus-value à long terme.

Attire une clientèle plutôt bohème : surfeurs, adeptes du bien-être et nomades numériques. Les projets immobiliers respectueux de l'environnement y rencontrent un vif succès. Les prix d'entrée sont légèrement inférieurs à ceux de Las Ballenas.

Offre une bonne accessibilité à pied, la proximité de restaurants et de commodités, ainsi qu'un fort potentiel Airbnb pour les voyageurs soucieux de leur budget. Un bon rapport qualité-prix pour les investisseurs ciblant le segment de milieu de gamme.

Un secteur en plein essor, caractérisé par des terrains plus vastes et un fort potentiel de développement, même si les infrastructures sont encore peu développées. Le risque est plus élevé, mais les investisseurs patients peuvent espérer un gain potentiel.

Les ressortissants étrangers peuvent acquérir un bien immobilier en République dominicaine et jouissent des mêmes droits de propriété que les citoyens dominicains. Aucune obligation de résidence n'est requise pour acheter, détenir ou louer un bien immobilier.

La loi CONFOTUR (loi n° 158-01) prévoit d'importants avantages fiscaux pour les projets liés au tourisme qui remplissent les conditions requises, notamment une exonération des droits de mutation immobilière (normalement de 3 %), des exonérations de la taxe foncière pouvant aller jusqu'à 15 ans, ainsi qu'une exonération de l'impôt sur le revenu pour les revenus locatifs pendant la période d'application des avantages.

De nombreux nouveaux projets immobiliers à Las Terrenas sont conçus pour bénéficier des avantages du programme CONFOTUR. Les investisseurs doivent vérifier leur éligibilité avant l'achat et s'assurer que l'enregistrement a bien été effectué.

Pour une explication détaillée des avantages et des conditions d'éligibilité à CONFOTUR, consultez notre article consacré à la loi CONFOTUR.

Las Terrenas est desservie par l'aéroport international El Catey (AZS), situé à environ 30 minutes en voiture. L'aéroport accueille des vols saisonniers en provenance du Canada et propose un nombre limité de liaisons depuis d'autres destinations.

La plupart des voyageurs internationaux arrivent par Saint-Domingue (SDQ), situé à environ deux heures de route, ou par Punta Cana (PUJ), situé à environ trois heures de route. Les infrastructures routières reliant Las Terrenas à Saint-Domingue se sont considérablement améliorées ces dernières années.

Aucune analyse d'investissement n'est complète si elle ne tient pas compte des risques :

La vérification du titre de propriété est essentielle. La République dominicaine a connu par le passé des litiges fonciers, des revendications qui se chevauchent et des transactions informelles. Avant d'acheter, les investisseurs doivent mener une vérification préalable approfondie : vérifier le certificat de propriété (Certificado de Titulo), s'assurer que le bien a fait l'objet d'un arpentage officiel et a été enregistré (deslinde), et vérifier qu'il n'existe aucun privilège, aucune charge ni aucun litige en cours. Faire appel à un avocat dominicain spécialisé en droit immobilier n'est pas facultatif, c'est obligatoire.

La saisonnalité a une incidence sur les revenus locatifs. Le taux d'occupation baisse considérablement pendant la basse saison (septembre-novembre). Les prévisions de trésorerie doivent tenir compte de cette variabilité. Les biens immobiliers dont les coûts fixes sont moins élevés et qui adoptent des stratégies de tarification flexibles affichent de meilleurs résultats tout au long de l'année.

La transparence du marché reste limitée. Contrairement aux marchés plus matures, Las Terrenas ne dispose pas de données MLS exhaustives ni de rapports de transactions standardisés. Les prix peuvent varier considérablement, et les données sur les ventes comparables ne sont pas toujours fiables. Cela offre des opportunités aux acheteurs avertis, mais comporte également des risques pour ceux qui négligent de faire preuve de diligence raisonnable.

L'économie de Las Terrenas repose sur le tourisme. Tout bouleversement majeur — instabilité régionale, ralentissement économique mondial ou crise sanitaire — aurait des répercussions sur la demande locative et la valeur des biens immobiliers.

Plusieurs projets sont en cours de construction ou prévus. L'augmentation de l'offre pourrait modérer la hausse des prix et réduire les rendements locatifs, en particulier dans le segment intermédiaire du marché.

Les locations de vacances à court terme conviennent aux investisseurs qui privilégient les flux de trésorerie et qui sont capables de gérer (ou de faire gérer) les fluctuations saisonnières. Elles sont particulièrement adaptées aux emplacements de choix offrant un accès à la plage.

Les locations à moyen terme (30 jours et plus) s'adressent aux télétravailleurs et aux résidents saisonniers. Elles offrent un taux de rotation plus faible, des revenus plus stables et moins de contraintes opérationnelles.

Les achats sur plan offrent un potentiel de plus-value pendant la phase de construction. Toutefois, cette stratégie nécessite une sélection rigoureuse du promoteur, la mise en place d'un compte séquestre et une certaine tolérance face aux retards de construction.

La stratégie « acheter et conserver » en vue d'une plus-value est judicieuse pour les investisseurs qui disposent d'un horizon à long terme et qui croient en l'évolution du marché. Elle implique moins d'efforts de gestion, mais exige de la patience.

En 2026, Las Terrenas offre un projet d'investissement solide pour les acheteurs qui abordent ce marché avec des attentes réalistes et une bonne préparation. Des fondamentaux touristiques solides, une législation favorable à la propriété étrangère, les incitations fiscales de la CONFOTUR et l'intérêt croissant des investisseurs institutionnels soutiennent les perspectives à moyen terme du marché. Cependant, ce marché ne s'adresse pas aux investisseurs passifs ou mal informés. Pour réussir, il faut faire preuve d'une diligence raisonnable rigoureuse, disposer d'une expertise locale, établir des projections de trésorerie réalistes et faire preuve de patience.

Les étrangers peuvent-ils acquérir un bien immobilier à Las Terrenas ? Oui, les ressortissants étrangers peuvent acheter un bien immobilier en République dominicaine et jouissent des mêmes droits de propriété que les citoyens dominicains. Aucune obligation de résidence n'est requise pour acheter, détenir ou louer un bien immobilier.

Quels sont les meilleurs mois pour visiter Las Terrenas ? La haute saison s'étend de décembre à avril, période durant laquelle les taux d'occupation sont les plus élevés. Cependant, les saisons intermédiaires (mai-juin et octobre-novembre) peuvent offrir un bon rapport qualité-prix, avec des tarifs plus bas et moins de monde.

Comment vérifier les titres de propriété ? La vérification des titres de propriété doit être effectuée auprès du cadastre dominicain. Faites toujours appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour vérifier le titre de propriété, s'assurer que le relevé cadastral est correct et vérifier l'absence de privilèges ou de problèmes juridiques.

Quel est le retour sur investissement moyen des biens immobiliers locatifs ? Les rendements nets peuvent dépasser 7 % pour les biens bien gérés situés dans des emplacements de choix. Toutefois, les rendements varient considérablement en fonction du type de bien, de son emplacement, de la qualité de la gestion et de la saisonnalité. Les taux d'occupation moyens s'élèvent à 42 % par an, les biens haut de gamme atteignant 70 à 90 % en haute saison.

Pour ceux qui sont prêts à s'investir, Las Terrenas reste l'une des opportunités les plus intéressantes du marché immobilier dominicain.

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