¿Es mejor comprar una propiedad a título personal o a través de una sociedad?

A la hora de plantearse si comprar una propiedad en la República Dominicana a título personal o a través de una sociedad, cada opción presenta ventajas e inconvenientes específicos en función de factores como los impuestos, la responsabilidad civil y los planes empresariales futuros. A continuación, se ofrece una comparación:

• Simplicidad:
• Menos trámites administrativos: comprar una propiedad a tu nombre implica menos papeleo, menos requisitos legales y procesos más sencillos en comparación con la constitución de una empresa.
• Menores costes iniciales: No hay que pagar tasas de constitución de la empresa ni costes legales continuos relacionados con el mantenimiento de una estructura corporativa.

• Menos trámites y obligaciones de información:
• Las personas físicas no están obligadas a presentar documentos corporativos ni informes anuales, lo que hace que esta opción sea menos burocrática a largo plazo.
• Evita la presentación de declaraciones de impuestos de sociedades y las tasas de renovación de la empresa.

• Derechos de propiedad plenos:
• Usted tiene control total sobre la propiedad, incluidas las decisiones relacionadas con su uso, venta o mejora, sin necesidad de consultar a otros accionistas o consejeros.

• Exenciones fiscales para viviendas:
• Exención del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria (IPI) para inmuebles residenciales por debajo de un determinado umbral (9 860 649,00 RD$ o aproximadamente 165 000 USD en 2024). Este impuesto suele ser del 1 % anual para los inmuebles que superen dicho valor.

• Exposición a responsabilidades:
• Usted es personalmente responsable de todas las deudas u obligaciones relacionadas con la propiedad. Si surge algún conflicto legal (por ejemplo, problemas con los inquilinos o accidentes), sus bienes personales corren peligro.

• Cuestiones relacionadas con la herencia y la sucesión:
• En caso de fallecimiento, la transferencia de bienes puede resultar compleja, ya que implica la tramitación de la sucesión y posibles retrasos para sus herederos.
• Si no se estructura adecuadamente, pueden aplicarse impuestos de sucesión.

• Impuestos sobre las ganancias patrimoniales:
• Al vender la propiedad, es posible que tenga que pagar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales por el aumento del valor de la misma.
• Los tipos impositivos se aplican a la plusvalía en función de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta.

• Responsabilidad limitada:
• La estructura de una sociedad limita su responsabilidad personal. Si surgen problemas legales o financieros relacionados con la propiedad, solo están en riesgo los activos de la sociedad, lo que protege sus activos personales.

• Transferencia de propiedad más sencilla:
• Vender o transferir la propiedad suele ser más sencillo, ya que se pueden vender acciones de la empresa en lugar de realizar una transacción inmobiliaria completa. Esto puede agilizar el proceso, especialmente si hay varias propiedades involucradas.
• También puede ofrecer ventajas fiscales en cuanto a las plusvalías, ya que la venta de acciones de la empresa puede tributar de forma diferente a la venta directa de inmuebles.

• Planificación sucesoria y patrimonial:
• Una sociedad puede facilitar la planificación de la sucesión. Las acciones de la sociedad pueden transmitirse sin necesidad de complicados trámites sucesorios.
• Esto puede evitar posibles impuestos de sucesión o retrasos para los herederos, especialmente para los no residentes.

• Expansión empresarial:
• Si tiene previsto alquilar la propiedad o utilizarla con fines comerciales, comprarla a través de una sociedad podría ofrecer una estructura empresarial más eficiente desde el punto de vista fiscal (deducción de determinados gastos, gestión de la amortización, etc.).
• Es más fácil separar las finanzas personales de las empresariales.

• Costes iniciales y gastos corrientes:
• La constitución de una empresa conlleva gastos legales, costes de registro y el pago de servicios locales, como contables o representantes legales.
• Las empresas deben presentar declaraciones de impuestos y informes anuales ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) de la República Dominicana, lo que supone unos costes de mantenimiento continuos.

• Impuestos de sociedades:
• Una empresa estará sujeta al impuesto sobre la renta de las sociedades por los ingresos por alquiler, que podría ser superior al tipo impositivo del impuesto sobre la renta de las personas físicas, dependiendo de las circunstancias.
• Podría producirse una doble imposición si los beneficios se distribuyen a los accionistas, lo que significa que tanto la empresa como las personas físicas podrían estar sujetas a tributación.

• Administración del complejo:
• Deberá velar por el buen gobierno corporativo, lo que incluye llevar registros, mantener los acuerdos de accionistas y cumplir con la legislación mercantil local.

• No hay exención fiscal para las propiedades residenciales:
• La exención del 1 % del impuesto sobre bienes inmuebles para propiedades por debajo del umbral (aproximadamente 165 000 USD) que se aplica a las personas físicas no es aplicable a las propiedades propiedad de empresas. Por lo tanto, la empresa tendrá que pagar este impuesto anual, incluso en el caso de propiedades por debajo de dicho umbral.

• Comprar a nombre propio: Si vas a adquirir una propiedad para uso personal, sin planes inmediatos de alquilarla o utilizarla con fines comerciales, comprarla a nombre propio puede ser la opción más sencilla y económica.
• Comprar a través de una sociedad: Si tiene previsto alquilar la propiedad, utilizarla con fines comerciales o poseer varias propiedades, comprar a través de una sociedad podría ofrecerle mayor flexibilidad y protección. Además, facilita la planificación de la sucesión si la propiedad forma parte de su planificación patrimonial a largo plazo o si tiene previsto venderla más adelante.

En definitiva, la mejor opción depende de tus objetivos financieros, del uso que le vayas a dar a la propiedad y de si la protección frente a responsabilidades y la facilidad de transmisión son más importantes que la simplicidad y la reducción de costes. Se recomienda consultar a un abogado o asesor financiero local que conozca la legislación dominicana para asegurarte de que tomas la mejor decisión según tus circunstancias.

Toma una decisión informada

Tanto si compras a título personal como a través de una empresa, es fundamental disponer de la información adecuada. Area Vista ofrece guías prácticas, recursos legales y listados de propiedades bien estructurados para ayudarte a orientarte con claridad en el mercado inmobiliario dominicano.